全区住宅小区物业管理区域
安全管理工作情况汇报
区住房和建设局 施晓明
2024年5月30日
主任、各位副主任：
根据议题安排，我受区政府委托，向本次会议报告关于住宅小区物业管理区域安全管理工作有关情况，请予审议。
一、基本情况
我区各类住宅项目339个，高层住宅约1480栋。其中商品房项目103个，建筑面积约1616万平方米，主要集中于雨花街道、赛虹桥街道和古雄街道；保障房项目62个（2024年新交付2个），建筑面积约964万平方米，主要集中在铁心桥街道、西善桥街道、板桥街道；老旧、零散小区102个，建筑面积约239万平方米，基本集中在雨花街道、赛虹桥街道和梅山街道；小产权房项目72个，建筑面积约302万平方米，主要集中在铁心桥街道、西善桥街道、板桥街道。
目前，全区有管理项目的物业服务企业共82家，其中本区注册的36家，外区注册的46家，全区物业从业人员约5600名。全区住宅小区的物业管理主要有3种模式，即市场化物业管理服务模式、街道自有物业兜底管理模式和业主自治管理模式。全区市场化物业服务的住宅小区207个、街道物业企业或社区兜底管理的住宅小区131个、业主自治小区1个。全区共成立了164个业主自治组织，其中36个业委会，128个物业管理委员会。
二、工作开展情况
住宅小区安全管理工作涉及消防安全、用火用电用气安全、防汛防台安全、高空坠物安全、特种设备安全、治安秩序等等，近年来，区住建局会同有关行政主管部门围绕住宅小区易发安全隐患，着力开展排查整治工作。
（一）加强指导督促，落实主体责任
建立健全区、街、社区三级物业管理体系，基本实现每季度居民小区专项检查全面覆盖。督促物业服务企业落实主体责任，指导物业服务企业做好安全管理、消防设施管理等物业服务工作。2023年以来，累计印发关于加强住宅小区物业安全管理文件25份，在物业行业工作群提示物业服务企业加强物业管理区域安全管理130余次。研究出台《南京市雨花台区住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度》，并将住宅小区安全管理纳入“红黑榜”监管范畴；制定下发了《2023年度雨花台区物业管理工作要点》，强化对电动自行车规范管理等要求；下发了《关于进一步加强住宅小区安全管理的通知》、《关于做好“元旦、春节”两节期间房屋使用安全、居民小区安全防范管理工作的通知》、《雨花台区住宅小区安全隐患排查整治行动工作方案》等各类文件，再三督促物业企业加强住宅小区安全管理工作。建立雨花台区物业行业工作微信群、8个街道（园区）物业办物业管理群，加强“线上”工作调度与统筹，实时传达行业最新管理要求，下发市、区各类工作提示、工作要求，转发各类经验做法及事故教训等。会同属地街道（园区）指导督促物业服务企业加强住宅小区安全宣传、提示，转发楼道堆杂物起火，物业承担补充赔偿责任案例，转发物业制止楼道堆放杂物的7项措施和法律依据等等。
（二）强化宣传培训，提高专业技能
指导辖区物业服务企业在住宅小区显著位置、单元楼栋张贴消防安全4800余份。指导龙湖天钜等小区开展消防疏散演练及防火安全宣传活动；2023年11月，组织各街道（园区）物业办、社区物业辅导员及物业项目负责人开展消防设施设备管理培训；2023年8月，会同区消防救援大队开展雨花台区“美好家园”建设工作等；每年积极主动参与各街道（园区）组织的物业行业培训工作；2024年4月19日，会同区消防救援大队组织物业服务企业消防安全现场观摩会，进一步提升物业服务企业消防安全能力；5月10日，会同赛虹桥街道组织辖区物业服务企业开展消防应急演练，提升了物业服务企业应急预案组织能力及现场处置水平；5月24日，会同区物业商会组织了全区物业服务企业项目负责人开展消防安全及防汛安全培训工作，进一步提高物业从业人员安全管理专业技能。
（三）强化监督检查，确保工作实效
一是制定并印发《南京市雨花台区住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度》，将住宅小区安全管理纳入“红黑榜”通报范畴，累计对外发布18期“红黑榜”，并积极对接区消防救援大队，于2023年12月25日发布“雨花台区住宅小区消防安全管理专题红黑榜”。二是开展专项检查。近年来，累计组织多次专项检查，督促指导物业服务企业加强住宅小区安全管理，并对全区老旧小区开展物业消防安全管理专项检查全覆盖。推动街道加大物业管理工作力度，要求每季度实行辖区全覆盖检查，推进各物业项目建立消防安全组织，明确安全责任，做好消防安全工作。今年以来，组织省市级物业管理行业专家，对全区所有保障房小区开展了消防安全物业管理服务专项检查，累计发现350个问题，物业服务企业已落实整改259个问题，尚有91个问题属于设施设备故障问题，各物业服务企业、业主自治组织正在组织通过申请住宅专项维修资金等途径予以维修。三是定期督促物业服务企业开展专项整治。会同属地街道（园区）指导督促物业服务企业对全区住宅小区开展清理走道、清理天井、清理阳台、清理厨房“四清”专项整治行动，累计排查清理楼道137205处、天井11228个，指导提示业主清理阳台34358个、厨房28215个，着力整治长期以来存在的消防安全隐患；依据《南京市住宅物业管理防汛工作指南》，5月初，我局对辖区50个住宅小区开展消防安全管理及汛期工作专项检查，发现问题328个，主要集中于消防通道停放车辆、集水井水泵故障、楼道口电动车随意停放、屋顶排水沟有杂物等。除部分设备故障问题外，其他问题已整改完成。
（四）加快审批提速，提升服务效能
根据《江苏省住宅物业消防安全管理规定》及《南京市住宅专项维修资金使用管理办法》，我局缩短审批时限、优化审批流程，加快对申请使用住宅专项维修资金维修消防设施的案件审核，保障了消防设施设备维修及时。2020年至今，累计受理25笔小区消防应急维修使用申请，涉及23个小区，共计拨付3507.88万元。
（五）实施改造整治，提升防范能力
2020年以来，累计对共青团路4村、梅清苑小区等96个老旧小区实施改造，增设电梯77部。此外，通过广泛征求业主意见，对雨花苑、春江新城等老旧小区内部道路实施改造，拓宽小区道路宽度以满足消防要求，并在老旧小区内设置了微型消防站。同时，为满足群众电动自行车集中充电的需求，老旧小区改造前均结合小区实际，因地制宜地增设了电动自行车集中充电设施，并配置了消防设施。
三、存在问题
（一）居民安全意识不足
我区有大量的保障房（62个）、老旧零散小区（102个）和小产权房小区（72个）。这类小区人员密度大，居民本身安全意识较为薄弱，一方面，一些生活陋习造成消防安全隐患，主要体现在以下几个方面：一是占用公共空间。高层住宅很多家庭将自己的生活用品及一些杂物鞋柜等堆放和设置在楼梯间，更有甚者将室内消火栓箱、管道井、防盗窗外拓作为储物室使用，占用公共空间增加使用面积的情况屡见不鲜。二是楼道堆放杂物。保障房、老旧小区楼道堆放杂物现象普遍，部分居民习惯于将纸盒、家中不常用的物品堆放在楼体平台。三是私拉乱接电线、电动车进梯入户充电。部分居民习惯将电动自行车进梯入户充电或者停放在门厅和楼梯间飞线充电。另一方面，居民缺乏火灾逃生和自救常识，极易造成火情蔓延和人员伤亡。
（二）建设设计标准较低
一方面，我区保障房体量较大，既有市级保障房，也有区级保障房。这些小区多为高层住宅，项目容积率较高、停车位配建标准相对较低，建设时期的设计标准已无法承载当前群众日益增长的生活需求。随着生活水平提高，机动车和电动自行车停放和充电成为保障房日常管理的痛点和堵点，也给小区消防安全管理带来了极大的难度。另一方面，建成时间较长的住宅小区建设时期的消防控制系统多为模拟信号，建设时期设计标准已不能满足当前消防安全需求。
（三）共用设施设备故障率高
一方面，保障房小区楼层高、户型小、梯户比较高，电梯使用率高，加之部分居民使用不规范等原因导致保障房小区电梯故障率较高；另一方面，多数建成时间较长的保障房小区配建的共用消防设施设备均存在不同程度的故障，主要原因有建设交付时期功能不完善、设施设备参数已不能满足当前使用需求、部分生产厂家倒闭导致没有配件维修等等。
（四）物业管理难度较大
一是保障房、老旧小区业主或物业使用人多为失地农民、老年人及租户，“花钱购买物业服务”的意识不强，甚至抵触物业管理服务，物业服务费收缴率普遍不高。二是物业服务等级较低。2021年前，我区建成的保障房物业服务等级最高不超过“三级二类”，物业收费标准不超过0.95元/平方米每月（仅相当于现行物业服务标准的最低标准），2021年后建成的保障房物业服务等级基本都在“三级”标准，物业收费标准不超过1.15元/平方米每月（按照前期物业服务等级标准，三级收费标准应是1.6元/平方米每月）。物业管理服务实行“按质论价”，面对收费标准低、收缴率不高的现状，物业服务企业从盈亏平衡的角度，只得在人员配置、服务质量等方面降低标准。
（五）部门联动尚不到位
《江苏省住宅物业消防安全管理规定》关于消防安全责任，明确了各部门、各单位职责。第十条，我局负责“住宅物业管理活动的监督管理工作，支持住宅专项维修资金用于共用消防设施维修、更新、改造。”我局在对物业服务企业管理活动的日常监督管理过程中，一直对物业服务企业强调，物业服务企业在做好消防安全管理服务工作的同时，务必重视对消防安全违规行为的制止、劝阻和报告义务，且也转发了市物业协会关于制止、劝阻和报告的制式模板。多数物业服务企业能按照行业管理服务标准落实制止和劝阻义务，但在报告环节出现问题，主要体现在物业服务企业报告后，相关部门未能及时回应，及时处置。同时，《江苏省物业管理条例》第69条、《南京市住宅物业管理条例》第68条，均对住宅小区相关行政主管部门的职责进行了明确，但在日常工作开展时，许多人认为住宅小区的相关问题，均应由住建部门和属地街道负责，未能形成部门联动的格局。
四、下一步工作打算
（一）强化宣传教育，提升安全意识
督促指导物业服务企业充分利用好各类宣传媒体，开展全方位、立体式安全宣传活动，特别要以身边的火灾案例进行警示教育。加强电动车停放充电引发火灾的防范常识宣传和典型火灾案例警示教育，引导群众增强消防安全意识，并按要求停放电动车和为电动车充电。一旦遇到电动车火灾切勿盲目逃生，要选择正确的逃生路线和方法。
（二）开展集中整治，强化安全监管
会同有关部门、属地街道持续加大保障房、老旧小区和高层住宅消防安全隐患排查，按照隐患危险性进行评级，详细制定问题清单，等级较高的立即整改，等级一般的限时整改，联合各方力量不定期开展集中整治行动。
（三）推进更新改造，完善设备设施
坚持问题导向、坚持问需于民、坚持精细管理，进一步加快老旧小区整治、老旧危房改造等民生项目，合理配置停车位和非机动车集中充电设施等配套设施，电梯等特种设备的设计标准也要达到中等及以上水平。既有保障房应通过合理使用住宅专项维修资金和政策性补贴，逐步解决保障性住房存量质量问题。
（四）加强重点监管，落实长效管理
切实履行部门职责，配合消防救援部门督促物业服务企业切实强化消防安全防范服务。一方面，督促物业服务企业协同配合有关部门牵头组织的消防安全隐患大排查，为底层存放电动自行车区域与采光井隔离方案设计、施工提供便利，配合提醒居民清理违规在户外放置的易燃易爆物品以及堵塞逃生通道的物品。另一方面，督促物业服务企业切实落实法律法规规章规定及合同约定的消防安全防范服务责任。一是制定并落实服务区域消防安全制度、操作规程以及巡查、劝阻、报告制度，组织开展员工消防安全培训、消防疏散逃生演练，完善应急预案，落实消控室管理制度、值班值守制度。二是重点加强对物业管理区域内共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道等维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道以及违反消防安全规定乱停乱放电动自行车等行为，严格禁止电动自行车进电梯以及在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口等区域停放、充电，劝阻和制止无效的，立即向公安、消防等主管部门报告。三是加大对物业服务区域内日常修缮作业、室内外装饰装修作业以及车库、楼道、门厅等建筑公共区域堆放杂物、易燃易爆物品等的巡查，发现违法违规行为及时进行制止并立即报告。四是配合做好电动自行车存放点隔离施工现场的秩序维护，协助配合做好相关部门组织天井、楼道、门厅等区域堆放杂物清除服务工作。
以上报告如有不当之处，请主任、各位副主任批评指正。