关于雨花经济开发区转型升级情况的报告

关于雨花经济开发区转型升级情况的报告

雨花经济开发区管委会主任  陈志康

2019年6月27日

主任、各位副主任：

我受区政府委托，向本次会议报告雨花经济开发区转型升级情况，请予以审议。

一、开发区建设发展的基本历程

雨花经济开发区成立于2000年10月。从成立至今，主要经历四个发展阶段：一是探索起步阶段（2000年启动建设至2003年）。主要实施以能源冶金、综合加工制造业为主的开发建设。期间，2002年3月，批准为南京市首批“市重点乡镇企业园区”。二是初步创业阶段（2004至2007年）。产业定位以能源冶金、机械制造、现代食品加工等为主导。2006年4月，批准为省级开发区。2007年3月，被省发改委评为“现代服务业集聚区（现代物流业）”。三是大开发、大建设阶段（2008至2011年）。主要引进和培育电子信息为主的先进制造、软件、文化创意等现代服务业。2011年，纳入软件谷发展范围，同时被评为省“信息化和工业化融合示范区”。同年，江苏国家数字出版基地落户。四是全面提档升级阶段（2012年至今）。明确了软件信息、文化创意和高端商务商贸的主导产业方向。被评为市重点文化产业园区，数字出版基地被评为南京市首个文化产业园，获评江苏省重点文化产业园、江苏省重点科技文化产业园称号。2011年8月，中国（南京）软件谷成立，按照市、区统一部署，开发区正式融入软件谷，随之将原电子信息制造产业方向调整为软件信息、文化创意、高端商务商贸三大主导产业。2014年，成为“国家文化与科技融合示范基地”和“江苏省转型升级试点园区”；2016年，电子商务产业园被评为市级科技企业孵化器。

二、开发区加快推进转型升级的现实考虑

2019年，是雨花经济开发区充满机遇、面临挑战的关键一年。年初召开的区委十一届十二次全会，做出了做大做强专业园区的决策部署，要求雨花经济开发区全力加快转型创新发展步伐，更好地发挥在全区经济工作中的主阵地作用，为开发区转型升级、建设发展明确了目标、指明了方向。但是，对照区委提出的建设要求，开发区在经济建设、产业发展上还存在诸多制约，沿着既有路径和模式，已无法满足发展的需要，急需加快转型升级的步伐。

从资源上看，可用土地特别是大块土地紧缺，限制了大型用地项目的招引，依靠土地招商带动经济建设的模式不可持续、制约严重；从产业上看，园区建设初期为工业集中区，业态层次低，产能落后，不少企业经营状况不佳，单位面积土地产出低，对园区贡献度不高；从区位上看，尽管园区紧邻河西，区位差别不大，但在环境和面貌上形成较大反差。上述种种，都倒逼开发区加快转型，提升业态。

三、开发区推进转型升级的具体举措及初步成效

（一）优化园区规划。利用大板桥地区总规调整的有利契机，将园区土地性质由工业用地调整为科研、商贸和房地产用地，容积率和建筑形象高度大幅提高，实现了土地收益、利用效率、容积率、建筑形象高度及项目准入门槛的同步提升。通过土地运作，先后实现3幅房地产用地挂牌出让，共计出让面积129.83亩，实现收益约6.3亿元，先后实现20余块商业用地挂牌，出让商业用地300余亩，实现收益近10亿元。同时，我们又将100余亩的凤汇商办地块调整为商住用地，为后续发展进一步奠定基础。

（二）发展特色园区。精心打造了江苏（国家）数字出版基地（南京园区），转型示范区。其中，江苏（国家）数字出版基地一期“三中心”和二期数字文化社区先后投入运营，引进入驻江苏海金银泰公司、讯云网络、传智播客教育、金股湾企业挂牌孵化中心等28个项目，被评为国家产学研合作示范基地；转型示范区由国图信息、恒天伟智能、欧帝显示和海能达通讯等8个项目组成，总用地面积约195亩、规划总建筑面积55万㎡，目前，2家建成投产、3家主体建成、3家主体在建。

（三）改造老旧企业。充分运用法规、政策、融资、税收、补贴等手段，引导和撬动园区老旧企业升级改造。首先，挖掘内部潜力。针对有转型意愿、有一定贡献值、研发生产分离的企业，协助其加大技改投入，提高自主研发水平和新业务占比。在持续引导推动下，南京西百客建成自动化空调性能实验室；中旭电子成立了霍尔传感器工程技术研究中心；国豪公司与南京林业大学合作成立“研究生工作站”，设立装饰装修设计中心。其次，开展腾笼换鸟，先后盘活企业闲置楼宇5万平方米，分别引进金梦都工贸、长发诺冠数字管理、香港奥星制药设备等项目22个，实现资源的整体有效利用。再次，实施回购重置，先后回收雨花创业园厂房10万平方米建成省创中心软件谷孵化中心，利用明发原料城46万平方米闲置楼宇建成创业创新城，回收金三帆5.8万平方米建成数字大厦等。最后，推进盘活提升，通过低效用地再开发，推进苏宁雨花数据中心建设；引导卓润环保依托闲置厂房，升级打造物流园，盘活了闲置资源，同步解决了涉及400余商户的群体性矛盾，资源利用效率进一步提升。

（四）关改落后产能。一方面，推进关停搬迁。先后完成雨花电镀厂和南京旭日化工有限公司关停、拆除和搬迁工作，旭日化工地块完成整理后重新引入新项目；2018年启动板桥消防器材厂搬迁转型，目前已完成进场调查和初步补偿谈判。另一方面，实施锅炉整治。2012年以来，先后关停了南京元盛服装辅料有限公司、南京无梭织布厂等7家使用小锅炉企业，对南京雷博特翔事木业锅炉进行了改造。再一方面，整治村办小企业。结合国际足球小镇项目自愿搬迁，于2016年12月启动拆除天后、西寇片区79家原村办工业园小企业（天后54家、西寇25家），其中75家已拆除。最后，推动企业环保改造投入。对能源消耗大但生产经营稳定、对园区建设发展贡献度较好的华润热电等15家企业，协调加大环保设施改造建设投入，推进企业完成清洁生产认证审核；督促指导美耐家俱有限公司于2017年实施VOCs（挥发性有机物）整改，采取喷涂车间密闭式负压送气、水帘过滤、活性炭吸附等措施，实现VOCs整改达标和稳定。

（五）化解隐性债务。今年，开发区在拆迁安置、基础设施建设、民生服务保障等方面全面发力，资金需求巨大。与此同时，我们还承担着总计35亿元的债务，需在年内完成5亿元的债务化解指标。面对资金需求和债务上的突出矛盾，我们从优化力量着手，将融资工作从财政工作中相对脱离，成立单独的筹资融资部并充实人员力量，加大筹融资工作力度。截至5月底，我们完成了首笔3亿元锦华新城经营性债务贷款的投放，和首笔5亿元土储专项债的申请，并对建行1亿元到期贷款进行了提前转贷处理，在对政府隐性债务进行总量控制的同时，新增和拓展了筹融资渠道和手段，为各项建设提供资金支持。

（六）推进公司运营。在化解隐性债务的同时，我们也感到，仅靠现有融资渠道和手段，仍难以满足各项建设的资金需求。从做大做强开发区、努力发挥全区经济建设主阵地的角度出发，盘活开发区各类优质资源，必须要通过公司化运营的手段进行设计和运作。为此，我们参照区、谷经验做法，依托既有平台，对数字出版公司和雨开置业公司进行实体化运营，依托数字出版公司对园区土地、资产进行运营和管理，依托各类资源进行融资，并探索实施自主拿地、自主开发，最大限度发挥资源效益；依托雨开置业公司，承接园区各类基础设施建设和企业项目建设，增加造血能力。目前，2个公司已实体运作，基本力量已配备到位，“三定”方案正在细化完善，力争年内走上轨道。

（七）腾出发展空间。着眼开发区建设发展的全局，我们在西寇片区拆迁上形成共识：通过西寇片区拆迁，让所涉居民实现居住环境改善、家庭资产增值、生活条件提升；同时，通过西寇片区拆迁，为开发区建设发展腾出宝贵的土地资源和发展空间。为此，我们将“足球小镇”项目西寇片区拆迁工作，列为年度重点工作，自3月下旬起，抽调党员干部深入群众，加班加点开展政策宣讲和矛盾化解工作，截至目前，西寇社区553户村民中，已完成房屋丈量542户、算账交房514户、房屋拆除414户。

（八）打造园区环境。环境面貌是开发区建设发展水平的直观体现。为进一步提升园区面貌，我们按照“推陈出新”的工作思路，一方面，我们从园区总体规划入手，邀请蓝鲸咨询有限公司等专业团队，着眼提升城市定位和建设水平，开展园区战略规划设计咨询。另一方面，我们从改变面貌入手，实施了秦淮新河开发区段入江口环境综合整治工程，建设江豚广场，截至目前，原金大妈码头所有租赁企业已全部清退，码头和岸线环境已完成清理整治，江豚广场打造的初步方案已委托设计单位完成（下一步待区委区政府研究通过后，办理相关立项手续）。

四、存在问题

（一）资源集约节约难题不少。一方面，一些早期引入并取得土地权属但多种原因导致生产经营停止的企业，出于更高价值回报的考虑，对园区产业转型、腾笼换鸟的举措热情不高，推动难度大；另一方面，一些早期入驻并部分建成的企业，尽管有一定的自主转型意愿，在后续开发建设上试图通过“工改研”来改变或提升原有项目规划，但目前政策上难以实施；再一方面，由于目前开发区在手的土地资源相对零散，难以承载和吸纳投资体量大、用地需求大的优质大项目。

（二）土地利用规划调整受限。在一定层面上，由于经济和社会发展规划、城乡建设规划、土地利用规划等归属不同部门，没有实现“多规合一”，导致政策、法规相互之间不衔接不配套，给基层有效提升土地利用规划水平带来影响。同时，相较于南京市内现有的其他省级开发园区，对雨花经济开发区而言还存在着规划调整审批层级过多的问题，园区缺乏一定的自主权。

（三）发展空间受限。外部空间方面，园区处于长江、河西南部地区、两桥地区、板桥新城与梅山钢铁等板块包围之中，向外已无拓展延伸冗余。内部空间方面，经过多年发展，一二期土地已基本用完，剩余土地不足150公顷，内部发展空间已极其有限。同时，从现有规划看，三期人居森林可建设用地指标占比较小，如不能调整优化，既不能满足园区下步发展空间拓展，也难以实现该片区开发成本覆盖。

（四）体制机制不合理。从当前现状看，开发区在承担招商引资、项目建设等经济建设主战场职能的同时，还肩负着极为繁重的民生服务、社会管理、维护稳定等社会职能，人员编制与一般街道相同，部门设置与一般街道类似，行政化色彩浓厚，市场化、公司化特点不足，一定程度上制约了开展经济建设的效率和质量。

五、下一步工作打算

根据区委、区政府工作要求，着眼园区未来产业发展目标，我们将继续深化推动转型升级，大力发展主导产业，推动园区高质量发展。

（一）加快产业体系转型，提升核心竞争能力。一是做强主导产业。以产品链和产业链为标杆，从主导产业集中度入手，聚焦主导产业和产业链关键环节，在做大主导产业规模的同时，配套引进主导产业上下游关联企业，拉长做全产业链，加快形成转型示范区、数字出版基地等功能板块的产业聚集。二是提升传统产业。对园区内现存的部分传统行业企业，通过设备改造和技术革新，提高科技含量，提升产品档次，优化建筑形态，推进产业向品牌化、高端化发展，着力形成具有轻、特、优、精鲜明特点的实体项目。三是突破新兴产业。以市级科技企业孵化器为载体，大力发展高铁通讯、智能制造研发、动漫设计等新兴产业。依托制造业基础，重点突破现代物流、研发设计、商务服务，增强现代服务业和先进制造业融合发展的配套优势，力争新兴产业实现裂变式发展。

（二）加快园区功能转型，提升产业承载能力。一是加快特色园区建设。按照“一区多园”思路，重点打造转型示范区、数字出版基地等特色园区，推动资源向集约高效利用转变，提高特色产业集约发展水平。二是加快功能配套建设。统筹考虑开发用地、产业集聚、商贸服务、社区建设、生态环保等功能配套，加快交通、供水、供电、供气等基础设施建设，适度拓展商务、公交、教育、医疗等功能性项目，提高产城融合发展水平。三是加快破解要素制约。加大已出让未开工企业的清理力度，通过“腾笼换鸟”盘活存量建设土地；着力破解资金瓶颈，加快平台公司整合优化，通过项目运作，在滚动开发中覆盖消化历史债务，实现良性发展。

（三）加快发展方式转型，提升创新创业能力。一是大力度推进人才队伍建设。完善人才引进激励机制和创业环境，突出引进领军人才和创新创业团队，为园区持续发展提供有力人才支撑。二是大力度建设科技创新载体。积极推进校企联盟与“政产学研”合作，集聚各类创新要素，用足用好优惠政策，为各类人才创业创新提供平台支撑。三是大力度激发企业创新活力。重点推进十四所民品研发中心、华润电厂工业大数据中心、国豪研发中心、宝庆珠宝设计研发中心等项目建设，鼓励重点企业跟踪前沿技术，加强原始创新、集成创新，努力打造一批集研发、设计、制造于一体的创新型骨干企业。

    以上报告如有不当之处，请主任、各位副主任批评指正。