关于老旧小区环境综合整治情况的报告

关于老旧小区环境综合整治情况的报告

区住建局局长 戴俊

2020年9月28日

主任、各位副主任、各位委员：

我受区政府委托，向本次会议报告我区老旧小区环境综合整治情况，请予审议。

雨花台区有着相当比例的上世纪七八十年代建造的老旧小区，也有着相当比例的本世纪初建成的保障房小区。这些小区都存在着上下楼困难、停车位不足、绿化稀疏、活动空间少，环境“脏乱差”，缺乏物业管理等诸多问题。这些问题都是先天不足，也是群众反响突出的问题，如何破老旧小区“脏乱差”，如何提升群众的获得感和幸福感，传统“穿衣戴帽”的改造方式早已难以满足居民对住房品质的追求。

一、基本情况

老旧小区是指2000年前建成的非商品房小区，经梳理，全区符合条件的老旧小区共计99个，建筑面积约195万平方米，涉及住户约2.8万户，楼宇986幢。

自2016年以来，雨花台区全面贯彻落实精细化建设管理实施标准，按照“路平、灯亮、水畅、便捷、有序、景美、安全、环保、适老、宜居”的整治要求，着眼于居民对居住品质最关心、最直接、最现实的问题，坚持以问题为导向，坚持问需于民，坚持精细管理，坚持以群众满意不满意为准绳，着力破解老旧小区“脏乱差”、功能缺失的问题。

截至目前，我区已累计对春江新城、建宁一村、普德村等64个老旧小区进行了整治，整治建筑面积约134万平方米，惠及户数约2万户，坚持以民生问题为切入点，实现了老旧小区旧貌换新颜。

二、工作举措

（一）提高思想认识，强化组织领导

一是提高思想认识。进一步学习贯彻《南京市老旧小区整治工作精细化管理方案》，认真落实好“五个精细化”实施标准。二是加强组织领导。区委区政府高度重视，专门成立精细化建设管理推进办公室，建立联席会议制度，健全监督管理办法，精心组织，强化领导，形成合力推动全区老旧小区整治工作。三是科学计划，挂图作战。组织力量，对全区小区整治项目实施进行合理规划，制定项目总体进度计划，绘制单个项目鱼刺图，并挂图上墙，运用“PDCA”（计划-实施-检查-处理）项目管理理念，推进项目进程。

（二）坚持规划引领，深化方案设计

我区老旧小区整治设计方案坚持从“住有所居”向“住有宜居”转变。我区老旧小区大多数始建于上世纪80年代初，是开放式老旧小区群，保障房小区建成于本世纪初，居住人群以国企退休的老年人、低收入困难家庭、流动人口等居民群体为主。由于建造年代较早，小区整体规划缺失、建筑陈旧、基础设施缺失且损坏严重、违章搭建较多、道路狭窄且不规整，没有规范停车位、没有休闲设施、没有物业管理、强弱电杆管线杂乱无章等，环境“脏、乱、差”，群众对改善居住环境的呼声极大。如：雨花新村片区、能仁里片区、普德村片区、春江新城等。在方案设计阶段，区住建局坚持问题导向，坚持问需于民，一是通过张贴《致居民一封信》宣传造势，发放问卷调查表，设置意见箱，召开两次居民议事会，由社区广泛动员居民，积极参与小区整治的建言献策。二是充分调查摸底。由各街道（园区）组织设计单位对小区基础设施进行充分调查。三是因地制宜，制定初步设计方案。按照整治要求，结合小区实际，制定初步设计方案，并进行公示，广纳民意。四是深化设计，接受群众监督。积极听取专家、社区、居民等多方意见，确保方案切实可行，并在实施过程中接受群众监督。通过以上举措，使得最终设计方案既能体现居民合理化建议，又能彰显小区特色。如2017年实施的普德村路沿线，采用片区综合整治的手法，对街巷、周边小区进行了整体设计，同步施工，彻底改变了脏乱差的局面，同时利用边角用地增设了立体停车库，有效地缓解了居民停车难问题。

（三）强力推进拆违，做到应拆尽拆

一是做好违建清册，发动物业管理单位、社区网格员对待整治小区进行违建摸排，建立违章清册。二是宣传发动，组织有针对性的摸底，进行入户交谈劝说，通过入户发现确实存在困难的违建户，采取合理范围内帮助其申请补助，解决其实际困难等方式，争取得到住户的配合。三是攻坚克难，整合力量，在调查核实的基础上，认真梳理问题，进行综合分析，通过劝导教育、组织监督等手段，督促当事人自行整改、拆除或搬迁；对拒不配合的，严格依法依规，组织专门力量，同时充分借助新闻媒体支持，组织城管、公安、社区和媒体共同进行联合执法，在新闻舆论力量下，坚决稳妥地实施“助拆”、“助搬”等工作。

梅山老旧生活小区作为“三供一业”项目，从2019年开始，按照“连片整治、突出效果”的工作思路，分两年开展综合整治。由于长期以来小区处于失管状态，经摸排统计，梅清苑片区及矿业公司片区51万平方米，涉及违建户多达917户，总面积约6000多平方米。梅山街道党工委加强组织领导，广泛深入宣传，回应民声赢得民心，严密组织形成合力，用两个月时间，实现了违建拆除100% ，为老旧小区整治拓展了空间。

（四）定制度抓落实，坚持精细标准

一是年初制定老旧小区整治责任制。老旧小区整治是一项系统工程，区住建局将老旧小区整治划分成三大环节，即整治前、整治中、整治后，对三大环境制定了相应的目标责任制，将具体工作落实到具体责任单位、具体负责人，形成了整治工作事事有人抓的局面。二是坚持过程精细化管控。区住建局作为牵头单位，运用检查制、例会制、通报制、考核制等精细化管控方式，加强一线服务、现场服务，提高对街道所遇问题解决的及时性和实效性，全面管控我区小区整治出新现场，总体推动项目精细化建设管理。在作业时间、空间上指导建设单位做好统筹，科学安排作业时序；在安全文明施工上，强化各管线产权单位、施工单位、监理单位的管理，督促监理单位、施工单位做好安全文明施工现场管理。

（五）整治因地制宜，打造适老宜居

随着社会老龄化加剧加上小区配套设施缺失，自2017年开始，我区结合省住建厅适老化及宜居示范住区相关政策，着眼于居民对居住环境、配套设施、出行方便等关注点，通过老旧小区整治打造了一批适老、宜居示范居住区。截至目前累计增设电梯42部，解决了老年人上下楼的困难，结合老旧小区整治，因地制宜增设无障碍设施、老年人活动中心、休闲广场等配套设施，满足了公共活动、游憩休闲需要。普德村132号、郁金香花苑等6个小区被评为省级适老化示范住区，上怡新村、春江新城等7个小区被评为省级宜居示范住区。

（六）落实长效管理，巩固整治成效

落实长效管理是巩固老旧小区整治成效的重要途径。区住建局坚持整治结束后，立即转入长效管理，落实后续常态维管责任，因地制宜，施行不同的管理模式。对建成年代近，配套设施齐全、群众物业管理接受度高的小区，引入正规的物业管理公司，实施正规化物业管理，如春江新城一期引入南京瀚宇物业，目前小区物业管理有了质的改变；对规模较小、设施较差，实行社区托底管理。充分调动小区居民参与整治工作的积极性，努力营造“过程居民参与、成果居民享受、管理共同维护”的整治格局。确保整治任务结束后，立即转入长效管理，做到整治一片、巩固一片，改造一个、美化一片，为群众提供“屋美、路平、树绿、灯亮、水畅”的居住环境。

三、存在的问题

（一）老破小片区基础数据大

经统计，按照新一轮老旧小区改造意见，一是2000年底前建成的老旧小区，以及2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失的、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的部分住宅小区；二是建成15年以上，建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置小区。自2016年开始，已经完成了64个老旧小区的整治工作，但还有大量的老旧零散小区，如赛虹桥街道尚有25处老旧零散处片区尚未整治。

（二）物业管理缺位

上世纪90年代以来，老旧小区逐渐形成房改房、公租房等多种产权结构共存的局面，与之配套的物业管理相对滞后，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理，缺乏必要的物业维护。

（三）小区配套不足

抗击疫情期间，我区对一些老旧零散小区采取了封闭措施，但也给居民带来了一些生活不便，究其原因，老旧小区没有配套的公共服务设施。

（四）资金渠道单一

自2016年全区老旧小区整治工作开展以来，根据宁委办发〔2016〕19号文件的资金政策，整治资金市、区、街财政按30%：35%：35%进行配套，财政压力较大。2016年，市财政拨付468万，区街配套1760万；2017年，市财政拨付1368万元，区街配套4536万元，2018年，市财政拨付2849万元，区街配套9494万元；2019年，市财政拨付2741万元，区街配套9851万元。这主要是因为在一些规划政策没有突破，导致社会资本参与积极性不高。

（五）设计标准不高

雨花台区老旧小区整治的模式是由区住建局牵头，各街道负责实施。回顾这五年的整治成效，总体效果尚可，但不足以体现雨花台区的特色。设计单位的水准层次不齐，不能具体分析我区区情及小区的特点，缺乏统一的规划。

四、下一步工作打算

一是规划引领、设计先行。近五年，我区已经完成了64个老旧小区的整治工作，反观整治成效，普德村路沿线、春江新城片区、梅山中兴路片区等项目，强化了整体规划设计，突出了片区整治的手法，着力解决了小区功能缺失、设施不足等问题，修补小区功能，改善小区环境，推动居民从“住有所居”向“住有宜居”转变，整治成效凸显。但也有一些老旧零散老旧小区只重视单项改造，忽略了整体规划、整体设计，与周边环境不协调，整治效果有些突兀。下一步，我区将强化老旧小区整治规划设计工作，从总体上进行规划，抓好顶层设计。

二是强化城市韧性的理念。抗击疫情期间，我区对一些老旧零散小区采取了封闭措施，但也给居民带来了一些生活不便。这是我们未来老旧小区整治需要提升小区韧性努力方向。要以人民为中心，老旧小区的整治要实现平疫结合，要充分考虑居民生活的多样性和适老化需求，要以居民生活质量提高，经济更有活力，绿色可持续发展，小区安全和防灾为目标，强化小区整治后的韧性，提升整个城市的韧性。

三是坚持共同缔造原则。构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的改造体系，科学确定改造目标，不搞一刀切、不简单下指标、不盲目铺摊子，充分调动与小区关联单位和社会力量积极参与，实现共治共管共享的新格局。

四是坚持居民自愿原则。按照“小区居民不同意不改造，违建拆除不到位不改造，长效管理不落实不改造”的原则，优先将居民改造意愿强、参与积极性高的小区纳入改造计划。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造活动”，在注重老旧小区改造建设的同时，更加注重老旧小区改造长效管理。改造工程实施的同步应当做到提前成立业（管）委会、落实长效管理单位，以党建引领、基层推进、社会帮扶、群众参与，建立多方联动的社区治理体系。

五是坚持市场运作原则。坚持有为政府和有效市场并重，充分调动市场主体、投资主体积极性，多种渠道筹集资金，鼓励群众出资，探索金融支持。建立利益分享机制，以改造促进小区价值和环境功能整体提升，真正实现改造成果群众共享。近几年，我区的老旧小区整治资金还是以市区财政配套为渠道，财政兜底的压力较大。为此，新一轮老旧小区改造将从以下几个方面进行探索：一是紧扣提高小区容积率，通过加层社区、物业配套用房，配建社区活动、养老、托幼等中心，吸引社会资本积极参与。二是积极引导居民让渡一定的共有权，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。三是整合小区周边低效用地、边角用地，充分发掘和利用这些闲置资产，建成周边小区停车、养老等共享资源。

十九大报告指出，保障和改善民生要抓住人民最关心、最直接、最现实的利益问题。我区将继续紧紧围绕建设“强富美高”新雨花的总体目标，着眼于人民对居住品质最关切的利益问题，凝心聚力，着力破解“脏乱差”之局，迎我区老旧小区蝶变之春。

    以上报告如有不当之处，请主任、各位副主任、各位委员批评指正。