关于加快推进我区老旧小区加装电梯工作的建议办理情况的报告

关于加快推进我区老旧小区加装电梯工作的建议办理情况的报告

区住房和建设局局长 施晓明

2022年8月30日

主任、各位副主任：

既有住宅增设电梯是一项利国利民的重大民生工程，对于推进供给侧结构性改革、改善老旧住宅居住条件、提高老年群众生活质量等方面，有着重要的现实意义。近年来，我区通过创新政策举措、狠抓项目落实，营造良好和谐氛围，使既有住宅加装电梯工作卓有成效开展。现结合区人大代表陈峰提出的《关于加快推进我区老旧小区加装电梯工作的建议》内容，将全区既有住宅增设电梯工作情况报告如下。

一、建议办理情况

在收到区人大代表陈峰“关于加快推进我区老旧小区加装电梯工作的建议”后，局主要领导、分管领导高度重视，立即组织职能科室对既有住宅增设电梯的工作基本情况、开展情况及存在的问题深入进行调研，并要求职能科室以所提问题及相关建议为基础，主动对接市级相关部门，仔细分析、认真研究我区既有住宅增设电梯工作存在哪些薄弱点，推动我区此项工作又好又快发展。职能科室对陈峰代表建议进行了认真地讨论研究，深刻剖析了既有住宅增设电梯在资金筹集、项目审批及矛盾化解等方面的问题，并结合建议草拟初步答复意见及对应解决办法后，安排专人与陈峰代表面商，耐心做好相关法律法规政策解释工作，征求陈峰代表意见。在结合面商意见后，职能科室起草了正式答复意见，并将答复意见送呈陈峰代表，陈峰代表表示满意。

二、基本情况

2016年9月，我区结合实际，根据《南京市既有住宅增设电梯实施办法》制定了《雨花台区既有住宅增设电梯实施办法》（以下简称《实施办法》），成立了雨花台区既有住宅增设电梯领导小组，成员单位有区住建局、区规划资源分局、软件谷规建办、各街道（园区），办公室设在区住建局。同时，配套制定10个具体操作细则，通过“1+10”的政策体系的制度保障和各界力量的广泛参与，有效解决了长期困扰、制约加装电梯工作的难点问题，加装电梯工作取得了良好的成效。截止目前，我区已有85部电梯签订书面协议，84部完成初步设计，76部通过规划部门初审并办理了规划审批手续，57部完工，7部正在施工阶段。全区增设电梯项目主要集中在雨花街道和赛虹桥街道。

三、工作开展情况

（一）简化手续，着力破解统一意见难

2021年1月1日《民法典》颁布实施后，我市的《实施办法》严格按照国家、省条例的规定，充分挖掘法律法规的要义，及时进行了修订。明确增梯项目遵循“业主自治”原则，建设者与对增梯有异议的业主应事先充分协商、消除矛盾。本单元增梯应经该单元房屋专有部分面积占三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主书面签署同意意见（以下简称“双三分之二”加“双四分之三”）即可加装电梯。对协商无法达成一致的，《实施办法》明确公示期内收到书面异议的，建设者应当在街道或社区的组织下与异议人充分协商，并形成协商记录。经协商，未能达成一致意见的，建设者应继续在街道或社区的组织下与异议人进行不少于两次的沟通，并形成协商记录。协商记录作为公示报告的附件，在符合法定双四分之三同意的情况下，规划资源部门可依据协商记录办理规划许可，从政策层面上进一步降低了增设电梯门槛。

通过微决策、微议事，缩小群众议事范围，提高议事和形成共同决定的效率，切实降低了业主统一意见的难度。在实践过程中，面对大量协调工作，我区广泛发动街道、社区和群众力量，全身心投入这项工作，通过反复细致地做群众工作，推动各利益相关群体达成共识，加速加装电梯的工作进程。

此外，通过多渠道宣传政策做法，帮助群众更全面了解加装电梯这项工作的相关政策，更好理解这项工作的现实意义，推动加装电梯工作有效开展。一是走进社区，发放相关手册，培训《实施办法》内容条款，帮助基层工作人员和人民群众准确理解文件内涵。二是走进雨花苑、小行路35号等老旧小区，集中宣讲、集中交流、集中签约，采取成片化推进模式，让观望犹豫的居民切实看到好处，拓展增设电梯覆盖面。三是善用媒体，形成强大声势，通过电视新闻媒体、平面媒体、网络新媒体的全方位、多角度、广覆盖宣传加装电梯工作，使既有住宅加装电梯工作深入人心、深入民意，营造了良好的工作氛围。

（二）降低门槛，着力破解申请条件高

一是通过调整《实施办法》相关规定，降低办理手续难度。《实施办法》取消了公证环节，且规定在办理建设工程规划许可手续时，提供本单元业主身份证、房屋权属证明复印件即可办理。二是市规资局、建委、质监局等业务部门也进一步解放思想，创新作法，出台配套文件，降低审批门槛。南京市规资局印发了《南京市既有住宅增设电梯规划许可手续办理规则》，细化了规划审批流程，并将增设电梯后距北面建筑距离由原不小于14米放宽为10米，与南北向已建低层非居住功能建筑间距按不小于 6米控制，解决了一大批老建筑楼间距不足的问题；南京市建委印发了《市建委关于加强既有住宅增设电梯施工管理的指导意见》，从施工资质、专家论证、许可条件、区级职能、建设者责任等六个方面明确了施工许可手续办理要求，进一步简化程序，方便办理；南京市质监局编制了江苏省地方标准《既有住宅增设电梯安全技术规范》，明确增设电梯安装过程中的机房、井道、底坑、通道等要素的布置与技术要求，有效指导和规范了既有住宅增设电梯的实践和具体操作。三个部门的通力配合和积极支持，打通了增设电梯审批从规划、建设到使用全过程的全流程，为群众顺利办理增设电梯审批奠定了坚实的工作基础。

（三）拓宽渠道，着力破解资金负担重

一是在出台的制度文件中明确规定各类资金的实施办法。在《实施办法》中，增加了提取住房公积金和使用住宅维修资金的操作办法，扩展了资金筹集渠道，同时，增加了财政补贴条款，明确了财政补贴范围和审批流程。我区花好月苑2部电梯通过提取公积金缓解了建设资金压力。同时，对2000年之前建成的非商品房增设电梯项目实施财政补贴，补贴资金市区各半，七层补贴20万元，六层补贴18万元，五层补贴16万元，截至目前，我区已累计发放补贴资金512万元。二是为进一步方便群众，完善政策，相关部门通过公开发文明确相关事项的操作细则。南京市房产局和财政局联合发文《关于进一步明确既有住宅增设电梯财政补贴相关事项的通知》；南京市公积金管理中心印发《关于提取住房公积金支付既有住宅增设电梯个人分摊费用有关事项的通知》；南京市房产局印发了《关于既有住宅增设电梯申请使用维修资金有关事宜的通知》。三是在具体实施过程中，区、街道和部分单位也多方筹集资金。在老旧小区整治时统筹考虑增设电梯可能需要的管网线路迁移事项，预先作出工程处理，切实降低群众增设电梯的支出和额外费用问题，如雨花苑老旧小区改造方案及概算中，充分考虑了小区增设电梯需求，预留了约100万元作为管线移改费用。

（四）明确职责，着力破解办事程序繁

在加装电梯实际操作过程中，为解决群众普遍反映不知道向哪些部门去办理哪些手续问题，我区在《实施办法》中，细化了规资、住建、特种设备安全监督管理、财政、消防、人防等部门工作职责；增加街道办事处、原房改售房单位、业主委员会和物业服务企业的相关职责；增加建设者可以自行办理或者委托代理人办理增设电梯相关手续的内容，更加方便群众办理手续。组织编制了《增设电梯办事指南》、《增设电梯申领资金指南》等手册，公布规资、住建、质监、人防和消防等部门的办事地址和电话，编制了办理流程图，提出不同楼层业主出资分摊参考公式和比例，集中回答了群众反映较多的在哪办、怎么办、找谁办等三个问题。还以公开招标方式，建立并公布增设电梯设计、监理、加固、井道建设、设备厂家等备选企业名录库，方便群众使用。

针对《实施办法》出台后涌现的新问题，通过实地调研，深入研究，寻求解决办法，不断出台配套文件。一是出台《关于增设电梯改建工程中维护既有住宅结构安全的指导意见》，对现场勘察、方案审查、施工验收等环节进行指导，对设计、施工、监理等相关单位提出要求，确保既有住宅结构安全。二是出台《南京市既有住宅增设电梯设计导则》，明确了增设电梯设计方案应当遵循的总则、建筑、结构、机电等四个方面具体内容，进一步规范增设电梯设计工作。三是出台《关于明确增设电梯有关管线迁移事项的通知》，为增设电梯创造有利条件。四是出台《关于引进第三方服务机构加快推进既有住宅增设电梯工作的通知》，引进第三方机构为群众提供政策咨询、现场勘查、初步设计、规划初审、专家审图、安全评估、专家综合服务等服务事项，进一步方便群众办事，减轻群众负担。在增设电梯工作中，利用街道、社区工作人员主动为增设电梯业主提供各类服务，在各街道物业办设立了相应服务站，明确服务的专人，特别是利用周末上门、提供错时受理服务，让群众办手续不出小区，直接办，方便办，提高了效率。

四、目前存在的困难和问题

虽然，市、区想了办法，做了努力，但是加装电梯依然面临很多现实困难。

（一）群众诉求多元化

居住在不同楼层的业主对于加装电梯的态度截然不同，部分高层业主认为增设电梯理所当然，无需征得底层业主同意，缺乏沟通意识、补偿意识，而底层业主出于自身利益的考虑，对加装电梯工作不支持、不赞成，与楼上业主形成对立面，进而引发邻里矛盾。还有部分业主，在加装电梯过程中，意见摇摆不定，签字同意后又持反对意见，阻挠施工。群众意见的反反复复，需要不断协商沟通，花费大量时间，导致部分加装电梯工作推进缓慢。还有就是当遭到低楼层住户顾虑、强烈反映、不同意安装电梯的时候，一些老人怕影响邻里和谐，并没有过多坚持，加装电梯也只能作罢。因此，群众意见的割裂，直接增加了做好相关群众工作的困难，群众的大量诉求在社区、街道聚集，很容易引发矛盾纠纷造成社会稳定新问题。

（二）补偿标准难统一

在加装电梯过程中，关于高层业主是否应该对底层业主给予补偿一直存在较大争议，有专家学者坚持政府应当出台补偿标准，但法律界人士和一些群众业主则认为每个住宅楼情况不一样，不宜出台统一补偿标准，而应由业主自行协商。从其他城市的情况来看，统一补偿标准，可能会引起楼上楼下更大的矛盾。目前我区的经验是为居民搭建议事平台创造沟通的条件和渠道，让各方利益诉求得到充分表达，街道、社区在过程中加强宣传和引导，有效推动加装电梯工作。比如，雨花街道雨花社区，多次组织共青团路小区业主代表召开“有事好商量”议事会，大家充分参与讨论，以民主促民生，有效地解决了居民关注的热点问题，大家形成了共识，加速了加装电梯工作进程。

（三）后续使用待规范

电梯属于特种设备，使用不当有可能会造成安全事故，加装电梯的后期长效监管非常重要。从目前的情况来看，一些增设后的电梯没有落实相应的管理责任人，没有制定安全管理措施，存在无人监管的隐患，迫切需要进一步加强电梯使用的后续管理。我局积极对接市级相关部门，正在探索，努力建立起增设电梯长效管理机制，一方面要加大对增设电梯业主的安全培训力度，提升业主自我防范意识、自主管理能力。另一方面加大对电梯公司监管力度，通过建立红黑榜、约谈和奖惩制度，定期对电梯公司开展考核。

（四）“三集中”小区无法申请

我区有56个“三集中”小区，近年来，这些小区居民增设电梯的意愿也较为强烈，但《实施办法》明确“适用于本市行政区域内已建成投入使用、具有合法房屋产权证明、未列入房屋征收改造计划、需增设电梯的四层以上（含本数，不含地下室）非单一产权住宅。”“三集中”小区申请增设电梯暂时无法获得审批。

五、下一步工作打算

下一步，我局将切实主动靠前服务，继续深入一线，遵循“业主自愿、平等协商、政府引导、保障安全”的原则，在业主充分沟通协商通过表决的基础上，牵头各相关职能部门为群众做好加装电梯服务工作，起到引导、推动和服务的作用。

一是全面总结学习。回顾总结我区加装电梯经验教训，积极学习调研其他区解决问题好的经验做法，全方位加大典型经验案例宣传和推广力度，推动既有住宅加装电梯工作有序开展，把这项民生工程办实、办好。

二是推动社会力量参与。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与增梯改造中涉及管线设施设备的迁移改造；通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与增梯的设计、改造、运营。

三是健全工作网络。设计单位在加装电梯方案设计前，充分考虑各类管线对增梯的影响，事前周密勘察，编制管线迁移方案，与加装电梯方案统筹安排；相关管线运营商安排专人负责管线迁移，与增梯单位建立工作网络，配合做好前期现场勘查工作，研究制定科学有效迁移方案，同时采取有效措施简化办理程序，压缩办理时间；探索建立相关职能部门并联审批机制，如在区政务服务中心增加加装电梯“一站式”服务职能，开辟绿色通道，保障增梯工作顺利开展。

四是加强摸底调查。我局将进一步扩大宣传，充分发挥社区在既有住宅增设电梯工作中的前哨优势，利用多种形式对广大居民开展政策宣传，摸清全区增设电梯底数，为年度财政预算及后续工作安排奠定基础。

以上报告如有不当之处，敬请主任、各位副主任批评指正。