关于贯彻落实《南京市住宅物业管理条例》工作情况的报告

区住建局局长 李睿

2017年6月27日

主任，各位副主任：

我受区政府委托，向本次会议报告《南京市住宅物业管理条例（以下简称《条例》）的贯彻落实情况，请予审议。

为认真贯彻落实《条例》，推动我区住宅物业管理工作规范有序，根据《关于组织对区政府贯彻执行〈南京市住宅物业管理条例〉开展执法检查的通知》（雨人常〔2017〕18号）的要求，我局立即成立了区住建局专项检查工作组，在全面要求各街道（园区）及相关职能部门自查的基础上，通过部门、街道（园区）走访调研以及重点物业小区抽查等形式，对全区贯彻实施《条例》的情况进行了详细检查。现将检查情况报告如下：

一、检查重点

为全面掌握全区贯彻实施《条例》的真实情况，我局严格按照区人大的要求对相关部门和街道（园区）的工作开展情况进行逐项对照检查。

1、《条例》及各项配套制度执行情况，全区物业管理部门单位对本行政区域内物业管理活动的监督管理工作情况。

2016年7月1日，新《条例》实施以来，全区积极开展《条例》及各项配套制度的落实工作。一是宣传新条例，推动我区物业管理规范发展。结合《条例》的出台，区住建局组织各街道（园区）分管领导、社区分管领导、“两站一中心”人员、全区物管企业、部分开发公司及业委会代表进行了2次专项培训。同时，赛虹桥和铁心桥街道在区级培训的基础上还自行组织了《条例》的延伸培训。通过培训使政府及其相关部门更加明确了职责，更好地推进了依法行政，认真履职；促进了物管企业遵守制度，服务群众；使业主更加了解了条例制度，提升了自治水平。二是坚持开展专项检查工作，提升企业服务行为。首先，配合市房产局物业专项检查组对我区的检查。《条例》实施以来，市物业专项检查组共对我区开展3次专项检查，共检查住宅小区23个，由于组织严密、落实有力，我区专项检查情况在全市名列前茅，获得了全市的表彰。其次，区住建局联合街道（园区）开展区级物业专项检查。共对32个小区进行了专项检查，下发整改通知单9份，已完成整改7份，及时指出了居民区物业管理方面存在的不足，督促物业公司迅速进行整改。三是多措并举，全面提高物管企业业务能力。结合物管企业区域备案、资质延续和行业征信等职能工作，对物管企业管理服务进行进一步跟踪，使我区物业管理水平得到了一定提升。

2、政府各有关部门受理投诉举报、限时回复制度建立情况，进小区执法情况，物业管理相关矛盾纠纷的调处、诉讼情况。

为了使业主更好地依法维护自身利益，按照《条例》中规定的各相关部门的职责，区住建局牵头制作了《雨花台区住宅小区违法行为登记受理公告牌》，将物价、城市管理、质量技术监督、人防、环境保护、公安机关等部门职责和投诉电话在小区显著位置进行公示，进一步加大了宣传，便于业主更加了解部门职责，便于业主依法维护自身利益，做到了投诉渠道畅通准确，有效缓解了小区矛盾。

根据《条例》精神，区住建局及相关职能部门会同属地街道共同处理了金蕊花园小区新老物业交接、七彩星城业委会履职、翠岛花城小区前期设施移交等热点问题，专题协调了花神美境小区物业公司和业委会之间的主要矛盾，使小区停车、违章搭建、工程设备维修及日常保洁等诸多问题得以解决、矛盾得到钝化，融洽了政府、业委会和物业公司的关系，统一了共同提升小区整体环境的目标，维护了社会稳定。

3、街道办事处及社区居民委员会指导、协助和监督辖区内物业管理工作情况，以及联席会议制度开展情况以及首次业主大会筹备经费归集、使用、监督管理情况。

通过检查，街道、社区能够在监督辖区内物业管理、指导业主大会和业主委员会成立、业主委员会换届制度执行等方面发挥积极作用，并通过联席会议制度有效化解部分物业管理矛盾，特别是赛虹桥街道实行的对辖区住宅小区物业公司开展考核评比，有效地的起到了树立示范、奖优促劣的作用，提升了辖区物业管理水平。

首次业主大会筹备经费方面，因《南京市住宅区首次业主大会会议筹备经费管理办法》从2017年5月1日起施行，该办法规定建设单位应在办理房屋预售手续前，向街道办事处指定的专用账户缴存首次筹备经费。街道办事处负责监督建设单位缴纳首次筹备经费，负责辖区内住宅小区首次筹备经费的支取、使用、核销等日常监管工作，负责协调处理相关矛盾纠纷。由于该“办法”施行不久，还未涉及此方面归集、使用、监督管理工作；

4、全区物业保修金的归集、管理、监督使用情况。

因《南京市住宅物业保修金管理暂行办法》6月7日刚下发，7月1日起施行，未在此次检查范围内。

5、住宅专项维修资金的归集、管理、监督使用情况，重点检查维修资金应急使用制度落实情况。

《南京市住宅专项维修资金管理办法》6月7日刚下发，7月1日起施行。但在该“办法”出台前，我区在市物业办的指导下进行了应急维修资金绿色通道的试点工作，区住建局借助凤凰和美试点的成功经验，大胆探索，勇于创新，从受理流程、提供要件、部门协同、矛盾协调等方面着手积累经验，自成体系，将维修资金应急使用绿色通道制度已延伸到全区33个小区，应急维修资金申请审批量一直处于全市第一。我区试点工作为《南京市住宅专项维修资金管理办法》的出台提供了许多好的做法和先进经验，起到了一定示范作用。

2016年10月10日，龙虎网报道了针对汛期中花神美境小区围墙倒塌后高效运用应急维修资金抢修的成功案例，其效果也得到业主和市局的一致好评。

6、物业服务第三方评估机构发展、运作情况，重点检查前期物业服务质量评估制度落实情况。

因《南京市物业服务第三方评估管理暂行办法》6月7日刚下发，7月1日起施行，未在此次检查范围内。

7、物业服务企业、项目责任人、业主信用征集制度落实情况，以及失信企业或个人录入信用档案情况。

结合专项检查对未及时整改的物业公司进行进一步跟踪，启用行业征信，使我区物业管理水平得到一定提升。上半年千秋物业管理有限公司管理的逸珍公馆小区和南京大全实业有限责任公司管理的雨花西路120号小区因未及时完成整改已经按照相关规定启动征信程序，目前已对物业公司进行了告知，下一步程序正依据条例进行。

8、物业服务企业纳入现代服务业发展规划情况，重点检查物业服务收费政府指导价调整落实情况。

因物业服务收费政府指导价调整的相关文件尚未出台，未在此次检查范围。

9、物业服务企业依法经营、规范服务情况，包括承接查验、信息公开、共有收益独立建账及移交等。

根据条例第四十四条规定：物业服务企业应当将有关信息在物业管理区域内显著位置公示。区住建局分别对相关街道物业办、物业公司进行了集中培训，并派员对各项目进行了分别指导。街道物管办深入小区督促物业公司进行相关信息的公示及共有收益的独立建账，并对公布信息真实性进行认真核对，确保真实无误，由于公示内容详细、全面、真实，居民对物业公示信息表示认可，反应情况良好。

10、老旧住宅小区整治情况，以及物业管理委员会运行情况。

“十三五”期间，我区计划实施老旧小区整治出新共30个项目，89幢住宅，建筑面积25.89万平方米，涉及居民3712户。2016年我区完成老旧小区出新任务共计7个项目、43幢住宅楼，建筑面积9.72万㎡，涉及居民1664户。2017年我区老旧小区整治项目共计21个，其中市级考核项目14个，自加压力项目7个。整治楼宇99幢，出新建筑面积约27万平方米，立项投资额1.37亿元，惠及住户3767户。截至目前，普德村128号等8个项目已实现开工建设，6月底将开工8个项目，7月中旬开工剩余5个项目。

物业管理委员会运行方面。郁金香花苑在2015年进行了老旧小区出新，2016年雨花街道曾主动介入，计划组织成立由街道办事处，业主代表，社区民警，社区代表组成的物业管理委员会，但小区业主积极性不高的现象，经多次做工作后，只有5个业主代表参加参加征集，未有达到规定的业主人选应不少于60%的规定而无法推进。

11、剖析典型案例，了解物业管理工作中存在的困难、问题和完善立法建议。

2017年1月21日，国务院发布2017年7号文件，《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，文件附第12项提到“取消物业服务企业二级及以下资质认定”，同时提出“取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。但目前住房城乡建设部尚未出台物业服务标准规范，我市虽然出台了《南京市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》，但目前尚未对信用信息加减分的事项和分值等可操作的细节进行明确，给对物业公司的监管带来一定困惑，建议尽快出台有关建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律，新成立物业公司如何准入等方面的具体指导性文件，已应对取消物业服务企业二级及以下资质认定的新情况。

二、检查总体情况及不足

通过此次检查，发现总体上相关街道和区物业管理部门能够按照各自职能对本行政区域内物业管理发挥积极指导和监督管理作用，受理投诉举报渠道畅通、能够有效调处物业管理相关矛盾纠纷，但是在指导成立业主委员会（物业管理委员会）方面工作做的还不够。物业服务企业基本能够依法经营、规范服务，但也有部分物业企业重视不够，存在一些问题（详见附表）。

三、下一步工作计划

1、做好迎查，贯穿年度

统一思想、提高认识，将迎接区人大对《条例》的执法检查作为年度工作的重中之重，进一步推动《条例》的贯彻实施，提高政府相关部门依法行政水平，推动全区住宅物业管理工作水平的提升，促进业主和物业企业等各方的合法权益得到充分保护，加快建设美丽幸福新雨花。

2、结合竞赛，树立标杆

结合全市即将开展的住宅物业小区优质服务竞赛活动，认真落实《条例》有关要求，努力提升相关部门及物业公司贯彻条例的管理技能，打造树立一些有代表性的优质管理小区，引领全区物业管理水平的提升。

3、对标找差、落实整改

随着配套制度的不断出台，检查涉及的内容越来越多，我们将对照相关制度的要求，继续寻找差距，制定整改措施，通过扎实的工作，确保执法检查工作落到实效。