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官方微博《市住宅物业管理条例》执法检查组
2017年9月27日
主任、各位副主任、各位委员：
根据区人大常委会2017年常委会会议及主任会议议题安排，自今年4月25日起，区人大常委会在全区组织开展了《南京市物业管理条例》（以下简称《条例》）执法检查活动。
为了确保本次执法检查活动取得实效，区人大常委会于4月下旬成立了由常委会副主任张虎担任组长，有关方面负责人和部分人大代表参加的执法检查组，并制定了详细的活动计划和方案，通过走访、座谈、网议等渠道广泛收集全区人大代表和广大群众的意见和建议。5月下旬，区人大常委会杨明主任亲自带队实地视察了定坊和苑、万科金色里程、凤凰和美与郁金香花苑等四个小区的物业管理工作，并听取了区住建局受区政府委托所作的关于《条例》贯彻执行情况自查的汇报。8月上旬，执法检查组联合区人大法制委、常委会内务司法工委与环资城建工委，分4个小组对全区各街道（园区）贯彻实施《条例》的情况开展了检查，并与相关物业管理部门、社区工作人员及部分人大代表进行了座谈交流，较为全面地了解了《条例》在我区的贯彻执行情况。现将执法检查活动的情况报告如下：
一、我区物业管理的基本情况
截止2017年8月底，全区物业服务企业共有100家，其中一级资质34家，二级资质23家，三级资质36家。涉及物业管理项目282个，管理面积约2261万㎡，其中商品房住宅项目67个，面积约866万㎡; 经适房项目100个，面积约928万㎡；小产权房项目51个，面积约265.55万㎡；自管房小区64个，面积约200万㎡。全区目前成立业委会46个，物管委员会1个，全区物业补贴投入近6100万元/年。
二、我区贯彻执行《条例》的基本情况
1.《条例》宣贯活动扎实深入。《条例》出台以来，区住建和各街道（园区）先后多次组织各层级分管同志、“两站一中心”人员、物管企业、开发公司及业委会代表进行专题培训，有效提升了行政部门管理人员、物管从业人员和业主的政策与业务水平。区住建部门还牵头制作了《住宅小区违法行为登记受理公告牌》，将物价、城管、质监、人防、环保、公安等部门职责和投诉电话在小区显著位置进行公示，方便业主的监督与投诉。各街道（园区）也积极开展群众法规宣传，以展板和咨询等方式，有针对性的开展宣传活动，切实提高了群众政策知晓度。
2.管理机制日趋完善。区住建部门结合物管企业区域备案、资质延续和行业征信等职能工作，进一步加强了物管企业跟踪管理，并依托联席会议制度及时协调处理了花神美景等小区业主与物管公司的矛盾。各街道（园区）在配合做好监督物管企业、指导业主自治等工作中，积极创新思路，完善考核机制，尤其在经适房和小产权房管理工作中，尝试了招聘社会化物业加强考核、筹建自管物管公司、社区托管等多种方式，形成了各具特色、适合地区实际的长效管理机制。
3.监管力度显著加强。《条例》实施一年来，区住建部门联合市区相关部门和街道（园区），先后对55个小区的物管企业贯彻执行《条例》、合同执行、收费标准、专项维修资金归集与管理、公共建筑和公共设施使用、业主投诉及违规管理服务行为整改情况等进行了专项检查，并有效化解了金蕊花园新老物业交接、七彩星城业委会履职、翠岛花城小区前期设施移交等热点难点问题。同时，区住建部门严格贯彻落实前期物业管理招投标办法，对符合招投标的小区，一律通过公开招标方式选拔有实力的物管企业进行前期物业管理；对符合协议选聘的小区，则对选聘的物管企业实施严格的资质评审，并对物管合同的签订和实施情况进行跟踪检查，有效规范了前期物业管理市场。
4.业主自治工作稳步推进。为了有效规范业主大会、业主委员会建立和运作，正确引导业委会履行职责，行使权力，发挥作用，提高自治能力。区住建部门进一步加强队伍建设，在各街道（园区）设立了专门机构，明确专人负责物管工作，积极指导业主大会的召开和业委会的成立，规范业委会的运作方式，确保业委会成员能按公开、民主的程序产生，截至目前全区共建立了46个业委会，1家物管委员会。
5.维修资金归集使用逐步规范。根据《条例》及《市住宅专项维修资金管理办法》，区住建部门大胆探索，勇于创新，从受理流程、提供要件、部门协同、矛盾协调等方面着手积累经验，建立了应急维修资金绿色通道，相关申请审批量一直处于全市第一。花神美境小区围墙维修等应急维修资金抢修等成功案例，得到了业主和市相关部门的一致好评。
6.老旧小区物管难题“破冰”。针对老旧小区基础配套不足、环境脏乱、管理不到位的情况，区政府及相关部门和街道园区积极探索解决路径，依托小区出新统筹推进物管工作。例如在雨花新村一村、五村和普德花园出新改造工作中，雨花街道通过成立宁南物业服务公司，鼓励成立物管委员会等举措，引入物业进行管理服务，实现了小区出新成果的长效管理。
三、执法检查过程中发现的主要问题
虽然我区《条例》贯彻执行情况总体良好，物业管理行业日趋规范，但是由于物业管理涉及的相关利益主体较多，并有许多历史遗留问题，《条例》在贯彻实施中仍存在一些问题和矛盾。
1.《条例》的宣传工作广度和深度还有待加强。虽然区政府及有关部门有计划地组织了多个层面的专题学习，但是宣传、贯彻工作还缺乏深度和广度。主要表现在很多居民仍然缺乏对物业管理消费的正确认识，除商品房小区外的经济适用房、三集中房和老旧小区物业管理费收缴率普遍不高。例如开发区、板桥新城基本全额负担了相关小区的物管费用。虽然2009年，我区开始对经济适用房、老旧小区、农民三集中小区、零散小区实施物业财政补贴，但是相关费用多年未有增加，投入主要还是靠街道（园区）自筹，目前西善、铁心、开发区每年相关投入超千万元，全区基层总投入近6100万元，并且相关费用仍在逐年增加。
2.政府监管体系和力量有待充实。目前，我区物业管理的行政主管部门为区住建局，虽然每个街道都相继设立了职能科室，但专职管理人员少，监管力量薄弱。由于物业纠纷大多涉及业主、开发商、物业管理企业之间的矛盾，仅靠物业科来督促跟踪，难以有效解决，迫切需要建立有效的物业管理疑难问题协调处理机制。例如，在大走访和调研工作中，群众对物业管理的不满主要集中在小区违章搭建、油烟扰民、种菜毁绿、车辆乱停放、居改商、群租房等方面，迫切需要构建相关部门齐抓共管的工作机制。
3.“两委”作用有待进一步发挥。目前，我区业委会工作在雨花、赛虹桥、铁心桥和梅山街道推进较快，共有46个住宅小区成立了业主委员会，并有数个小区正在筹建当中。但是在日常工作中，业主、业委会自我管理和约束机制尚未形成，业委会委员中有的不能保证足够的精力和热情，有的对自身的职责并不明确。在物业管理服务工作中，业委会未能充分发挥其在物业公司、社区居委会与业主之间的沟通、协调作用，有的甚至在小区管理维护、物业更替、公共收益分配等方面激化了矛盾。同时，在老旧小区成立物管委员会，是推进老旧小区长效管理的重要抓手，可以为小区出新成果的保持、基础设施的维护及物业的长效管理奠定基础。但在推进相关工作中，还存在着业主积极性不高等问题，阻碍了相关工作的开展。
4.规划及质量等历史遗留问题较多。当前物业管理工作中，商品房小区与物业的主要矛盾集中车位不足、房屋质量等方面，但通过小区更新改造、维修基金、公共收益维护等渠道能够得到一定程度的解决。但是相关问题在非商品房，尤其是经适房、小产权房则推进困难，小区出新工作由于绿化及车位调整问题经常遭到居民的抵制，而且由于缺乏维修基金，电梯及公共设施维护、房屋漏水等很多维修工作都由街道、社区兜底，相关投入也是逐年增加，负担较重，而且相关问题也无法得到彻底根治。
5.物业管理行业市场化程度不高。虽然区住建部门在行业管理、创优评优工作以及行业招投标等方面做了大量工作，并且随着商品房拥有了数十家一级资质优秀企业，增长迅速。但是全区物管行业市场化程度不高，有效竞争不足，部分物业管理企业存在着资质低、规模小、专业人员少的情况。物管企业中有的服务意识差，服务水平不高；有的片面追求利润，重收费轻服务，行业引导和规范力度仍需进一步加强。同时，在检查过程中，万科、仁恒、莲花、绿城等品牌物业工作较为规范，但是普遍反映虽然物业收缴率较高，但是由于近年来人力资本增长较快，物业收入却没有增加，导致了企业经营困难，长此以往必将导致企业通过降低服务来实现收支平衡。
四、几点建议
1.要加大宣传力度。物业管理在我国伴随着城市化建设产生的一个新生的事物，发展时间较短，居民的物业消费意识还很淡薄。区政府相关部门以及街道（社区）要进一步做好《条例》及相关配套政策的宣传工作，通过多种渠道持续加大宣传力度，使物业管理涉及政府部门、企业和业主明确各自的职责、权利和义务，使广大市民接受和支持物业管理工作的开展。
2.要健全理顺管理体制。物业管理是创新社会管理的重要方面，是发展现代服务业的重要内容，是维护社会和谐稳定的重要保障。区政府及住建、城管、物价、规划、公安、环保、市监等有关部门要以提高人民群众的满意度为目标，以解决条例实施中的难点问题为突破口，明确违章搭建、破墙开店、毁绿占道、噪音油烟、群租房等群众反映强烈的问题的主管部门，形成各司其职，齐抓共管的良好局面。同时，要进一步加强相关职能科室建设和人员培训，在物业企业考核、评估工作中应充分发挥街道（园区）及社区作用，确保考核奖励更贴近民情，符合民意，真正做到奖励先进，淘汰落后。
3.要充分发挥业主自身作用。积极建立协调沟通机制和交流平台，扎实做好业委会与物管委员会的组建、换届和日常管理工作，多层次、多渠道、多方式地加强相关业务培训和引导。要通过政策扶持，规范和壮大业委会与物业管委会的力量，使之能够与物业公司进行有效协作，真正代表业主履行职责，搭建起街道、社区、物管企业、业委会(物业管委会)共同管理框架。
4.要完善物业评估机制。加强物管企业服务质量监督，完善物业服务市场机制是提升物管水平的一项重要措施，根据《条例》和新出台的《市物业服务第三方评估管理暂行办法》的要求，区住建部门和各街道（园区）要逐步探索完善物业服务第三方评估的工作流程，促进物业管理行业健康有序发展。对业主和物管企业矛盾集中的收费问题，要重点摸清物业企业收入与支出底数，正确评估物业管理成本与收益，并向广大业主公开相关信息。区物业主管部门可以参照审计结果，合理确定物业收费标准，供业主与企业参考。
5.要制定全区物管整体提升计划。加强全区物业管理现状的调查，明确不同类型小区的物管工作难点，有针对性地制定和实施相关工作计划。在经适房与小产权房小区方面，要继续探索完善补贴、自管、托管等多种机制，通过加强物业费收缴、挖掘公共收益、争取专项资金支持等途径做好经费保障，建议区政府以考核评优等形式适当增加相关补助费用，促进相关小区物管水平的提升；商品房小区方面，在加强监管的同时要鼓励和支持物业开展房屋中介、生鲜代购、有偿家政等多种经营，挖掘新的利润增长点，化解经营成本上涨压力；老旧小区方面，要坚持小区出新与物业进驻的同步推进，建议进一步明确小区出新的标准和申报流程，加强政策指导、设立绿色窗口，方便基层开展相关工作；在自管小区方面，要稳步推进“三供一业”（ 水、电、气和物业管理）移交工作，重点加强宣传引导与收支核算工作，超前谋划经费保障，积极争取配套收益支撑。同时，针对部分小区缺乏维修基金的问题，建议区政府进行专题研究，明确费用承担责任和筹建渠道。
以上汇报，如有不当之处，敬请主任、各位副主任、各位委员批评指正。